房地产投资风险的管理

所属栏目:证券投资论文 发布日期:2018-12-17 18:52:13 论文作者:佚名
(一)政府层面对房地产投资风险的管理微观经济活动离不开宏观经济背景,国家(或地区)的宏观经济对房地产业发展起决定作用,房地产开发企业控制风险,首先要考虑的就是当地的宏观经济状

(一)政府层面对房地产投资风险的管理

微观经济活动离不开宏观经济背景,国家(或地区)的宏观经济对房地产业发展起决定作用,房地产开发企业控制风险,首先要考虑的就是当地的宏观经济状况。因此,政府应加强对房地产业的宏观管理,为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。具体说来,政府对房地产风险的管理应从以下几个方面着手:

1.加强房地产业宏观调控,完善市场运行机制

政府对房地产业宏观调控应根据房地产业周期波动的发展趋势,实施经济性微调、短期微调和中长期发展相协调的方式,在调整时间应做到早预报、早发现。在调控手段上,应该努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场运行机制,慎用行政手段,避免政策力度过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。总之,政府要努力完善房地产业市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。

2.调整房地产投资结构,化解房地产市场供需矛盾

以结构优化促进总量调整,控制空置房面积继续增长,消化存量商品房,避免供需矛盾进一步激化。首先,要在土地利用总体规划和城市规划指导下,对房地产企业开发用地实行总量控制,保证土地供需平衡。其次,直到目前我国广大城镇居民的居住面积仍未达到基本的标准,有购买力的消费群也十分庞大,而空置一年以上的房屋在5600万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法实现。这就要求一方面限制高级住宅、高标准宾馆、花园别墅和度假村的建设。另一方面,大力发展适销对路的普通住宅,在资金、税收上向微利房和解困房倾斜,引导资金流向普通住宅建设。最后,资金来源结构调整。房地产开发投资过程中,银行贷款和经营性欠款所占比例过大,2003年两项合计占房地产开发投资资金来源总额的70%,2004年l--5月两项合计占比仍高达61.1%有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险最有效的着力点。

3.规范房地产市场行为

增强企业实力一是在立法上建立和完善房地产法律、法规体系,实行国有土地有偿使用政策,土地市场要实行公开招标、挂牌、拍卖,充分引入市场机制,防止土地内幕交易,以及炒买地皮现象发生,逐步推行住宅商品化和土地有偿使用、土地使用权商品化经营,适应我国经济体制改革。二是加强普法教育,增强公民守法意识。通过法律、法规和中介机构规范房地产市场行为,规范房地产买卖、租赁、抵押等经济活动,遏止“炒买炒卖”,查处偷漏税行为。三是对实力弱、规模小、品牌差的房地产企业要加快资产重组,扩大规模,提高企业竞争力,房地产企业重组可实行横向重组、纵向重组、混合重组等方式。

4.加强对市场的监测,规避行业风险

房地产业是高风险行业,也是泡沫经济多发产业,就必须全面、及时、准确地掌握房地产市场变化情况,尽可能全面的收集材料,采用科学的方法加强对市场的监测,规避行业风险,强化业务宏观指导。一是要建立地区性房地产景气分析和监测系统;二是建立房地产市场定期分析报告制度;三是加强住房金融研究,探索住房金融改革和发展的层次问题。

5.建立房地产投资基金,控制资金流动风险

由于房地产开发项目属于资金密集型,需要大量资金,巨大的资金缺口是造成项目开发进度缓慢,甚至错失良机,风险增加的主要原因之一,针对房地产投资中资金流动的风险问题,我国应该借鉴美国等西方发达国家的经验,发展我国的房地产投资基金,这样一来,不仅房地产开发商获得融资的机会,而且中小投资者也可以间接获得大规模房地产投资利益。

6.强化政务公开,加强城市规划的执法力度

房地产开发涉及的政府部门较多,现实情况中有许多投资失误是因为对有关部门的政策、法规了解不够造成的。另外房地产开发的制度约束最直接的是城规划,由于我国处在快速城市化时期,城市,特别是沿海开放城市每年建设量都十分巨大,造成我国的城市规划相对滞后,其规划的变更与调整太随意,其公众参与太少。又缺少有效的监督措施。造成城市规划成为许多房地产开发项目的重要风险来源。

(二)企业层面对房地产投资风险的管理

1.建立有效的风险管理系统

风险管理是指房地产开发企业采用科学的方法,对开发过程存在的风险进行识别、估计、评价和决策,选择最佳风险管理措施,以保证用较低的费用最大限度地减少风险损失,获得安全保障的过程。风险管理系统是将房地产管理和各要素,按照风险管理的内在要求,组成一个各要素相互区别,相互联系,相互制约具有特定功能的有机综合体,即房地产开发管理系统,以期达到最佳的风险管理目标。

2.房地产投资各阶段风险管理

(1)投资决策阶段的风险管理

投资决策阶段需要考虑的风险因素最多,风险因素对项目的成败的影响也是最关键的。因此,建议企业做好以下几方面的工作。

①高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性

房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍,加强房地产市场调研,充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料,并且对此加以分和综合,建立一个庞大的信息系统,对项目进行可行性研究,从而通过科学预测,对项目准确定位,选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机,减少房地产投资开发的盲目性。

②加强市场监测,提高决策的科学性

房地产业是一个高风险行业,也是一个市场供给弹性很弱的产业,更是泡沫多发产业。因此,企业需要强化业务宏观指导,建立地区房地产景气分析和监测系统,建立房地产市场定期分析报告制度;同时加强住房金融研究,探索住房金融改革和发展的深层问题。企业还应经常对政策走势、楼市价格、项目建设销售数量、消费需求变化等问题进行分析,以提高投资决策的前瞻性和科学性。

③采用房产保险的方式来间接降低风险

在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险,都有可能发生损失,甚至发生致命的损失。要想将这种不确定、大的损失转变为确定的、小的损失(保险费支出),采用风险转移保险措施是非常必要的。房产保险可以将自己不能承担房地产投资风险管理研究或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担,从而降低自身的损失程度。

④灵活应用投资组合理论

在投资领域里,“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。企业在投资时,总是在收益相同时追求风险最小,或在风险相同时追求收益最大,在风险和收益之间需求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。房地产投资可以选择不同区域的投资组合、不同房产类型的投资组合、甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。

⑤必要时采用风险回避的形式来消除风险

在对项目各开发方案的进行经济评价的同时,要注重风险分析,对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析。如项目立项阶段,要对未来建设期内物价上涨可能性、通货膨胀、宏观政策走向、融资难易程度和社会环境进行分析;施工之前。要对区域居民风俗习惯和可能存在的恶劣气候、自然条件、地理环境以及不利的现场条件进行分析,最终选择可靠性好,风险隐患少,风险程度低的开发方案;放弃风险较大的某些开发区域、某种房地产开发类型。

⑥树立风险管理意识

风险管理是一项复杂的系统工程,企业应注重风险控制,更应注重风险防范,防患于未然,树立正确的风险管理意识,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,高度重视风险防范和控制,做到警钟长鸣。

(2)土地获取阶段风险的管理

第一,在土地获取阶段前,必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认,以决定选择或放弃对某一项目的开发。在征地过程中,应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助,以化解众多风险因素,减少来在各个层面的干扰:在拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。

第二,项目建设阶段风险的控制。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,采取系统的项目管理方法使项目顺利进行;并在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,缩短建设周期,减轻开发商所面临的未来的不确定性。

(3)经营管理阶段风险的防范和控制

经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段,该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中,房地产商应密切关注市场的动态发展,了解需求状况,采取灵活而合理定价措施,避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险,可通过营销代理,以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式,拓宽营销渠道,降低营销风险。搞好物业管理,定期检查房地产状况,及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。

3.系统风险和非系统风险的管理措施

(1)系统风险的管理措施

自然损害风险突发性强,难以避免和控制。但投资者可以从灾前积极预防和灾后损失分摊两方面减少损失。项目可行性研究阶段就要对该地的环境、气候、地质特征详细分析,估算出灾难损失概率。如风险大到自身难以承受的地步,则应通过商业保险降低损失,如可以承受则可以预留灾损基金从内部化解风险。

社会风险具有较大的稳定性,只要遵循着发达国家地区的技术进步路线。按照地域的发展特征和文化心理,充分考虑公众利益。社会风险一般可以避免。国际国内政治形势风云莫测,虽然该风险发生也有规律可循,但普通投资人很难把握。国内的政策动向渐进性很强,尤其在中国长期和平稳定的大环境下,经济建设是中心,改革开放是必然,产业结构政策中第三产业地位逐渐上升的趋势必会给房地产投资带来更多的机遇。房地产投机管制是政府规范房地产投资的必备手段,投资者必须把握投机的实质,虽然政策出台之前的短线转手炒作利润诱人,但理性的投资人不要忘记投机风险的巨量性和发生的必然性。从国内现状影响力度最强,但其波动有明显的周期性,市场低迷时期金融政策一般会放宽以逐渐培育人气:而市场空前活跃阶段、金融政策又会收紧以平仰投机,这必然会给市场冷水,总之“盈久必亏,亏久必盈”就是市场波动规律的真实写照。判断整个房地产投资交易市场的冷热,远离投机,分散投资,还是可从一定程度上进行防范政治风险。

经济风险既受外部环境影,又有投资系统内部的原因。一般而言,通货膨胀、利率、税率、地价及生产要素市场变动都属于投资系统的外部大环境,它们导致的是所有投资项目的系统风险。这种风险的发生企业不能控制,只能采用诸如土地储备、分散筹资渠道的措施,一定程度上减少损失;但未来市场供求变化、消费者偏好变化等不确定因素则是投资主体能够较好认知和把握的。也是微观经济主体进行风险管理的核心。像房地产这样投资金额较大,投资期长、风险因素繁多的投资决策必须在项目可行性研究阶段下真功夫。全面的市场现状调查,客观的需求供给增长预测、严谨的未来供需缺口分析都要建立在科学手段基础之上,单凭主观臆断做出的可行性研究是风险发生的必要因素。至于筹融资过程中的资金回收和违约责任是把握难度较大的一环,应权衡资金的安全性、流动性和收益性,根据自身承但风险的能力,确定融资结构、还款方式和现金流量,把风险控制在局部范围。

总之,房地产投资系统风险防范策略中,应以经济风险作为控制的中心,把政治和社会风险作为预测的重点,把自然风险作为灾后缓解的主要对象。

(2)非系统风险的管理措施

风险防范就是如何加强管理,最大限度地降低房地产投资非系统风险发生的可能

性。非系统风险的管理措施主要有:

①风险预防

风险预防主要从有形风险和无形风险两方面入手:有形风险的预防以工程技术手段为主,消除物质性风险的威胁。诸如在房地产开发和管理中实施的各种安全生产、消防设施等。

无形风险可以通过内部教育以及规范化等措施进行预防。项目管理人员和其他有关各方的行为不当都会造成风险发生的可能性。因此必须对有关人员进行风险和风险按理教育。教育内容应该包括相关安全、投资、城市规划、土地管理以及其他方面的法律法规、规范章程、操作要求、风险意识、安全技能等。

②风险规避

风险的规避房地产开发经营管理中可采用以下方法:投资风险较小的房地产项目。即选择投资收益预先较为明确的项目,它的优点在于可以最大限度的降低投资收益的不确定性,缺点是同时放弃了有巨大潜力的投资机会,一般地说,市场条件下期望收益水平与潜在风险成正比,潜在风险越小,投资者的收益越低,如果投资者收益高,根据市场竞争规律随着投资者不断的进入,利润会降低到应有的水平。

通过市场调查来降低风险。通过市场调查,投资者可以获得更多的市场信息,市场信息越多,预测就越准确,风险也就越小。主动放弃是最彻底的回避的办法。主要适用于风险潜在发生的可能性太大,不利后果也太严重,也没有其他策略可用的投资项目,这时在必要时可采用主动放弃项目与行动方案,但是同时也失去了各种发展机会。所以在采取放弃项目政策时,必须对风险有充分地认识,对风险发生时的可能性和后果严重性有足够的把握。

③风险转移

又叫合伙分担风险,是借用合同或协议,在风险事故一旦发生时将损失的部分转移到项目以外的第三方身上。实行这种策路要遵循两个原则,第一,必须让承担者得到相应的回报;第二,对于各种具体的风险,谁最有能力管理就让谁分担。采用这种策略所付出的代价大小取决于风险的大小,当项目资源有限,不能有效实行减轻或预防策略,或风险发生频率不高,但潜在损失或损害很大时可采用该策略。转移风险可通过合同转移风险、期货转移风险、担保转移风险、保险转移风险等四大途径进行。

④风险分散

房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散、共同投资等方式,追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大,即在风险和收益之间寻求一种均匀投资组合。房地产投资区域分散是将房地产投资分散不同的区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的;房地产投资时间分散是确定一个合理的时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。例如某个国家或地区房地产先导指标发生明显变化时,诸如经济增长率下降,人均收入、储蓄额走向周期低谷,贷款率上涨,国家对土地使用权政策趋严等,这都意味着房地产业周期将进入萎缩期,这时候就减弱投资力度。反之,应该是投资的最佳时机,应该集中力量进行投资。共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险共担,最大限度地发挥优势,避免风险。

⑤风险组合

房地产投资组合策略是房地产依据房地产投资市场的环境、物业形式、使用用途、消费层次以及流动形式等因素为依据,通过对对各种房地产投资项目的风险与收益的关系以及整个市场中房地产相关性的分析,针对不同项目类型的需求差异选择两个或者多个不同项目类型和经营方式进行开发投资的过程。

影响房地产投资因素有房地产类型因素和房地产坐落的区位因素。不同类型的房地产,不同区位的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同。风险大的投资基本上回报率高,回报率低的投资相对而言风险要低,把资金分别投资到不同的房地产开发,整体收益相对降低,风险也相对低,可见风险组合的实质就是用个别房地产投资的高收益弥补低收益的房地产损失,最终得到一个较为平均的利益。房地产投资组合的关键是如何科学的确定投入不同类型房地产的合理资金比例以及相同风险条件下如何确定不同组合类型的开发规模。

⑥风险自留

风险自留是指当采取其他风险规避方法的费用超过事件造成的损失额时,可采用自留风险的方法。自留风险有两种:一种是有计划性风险自留;另一种是非计划性风险自留,前者是主动的,后者是被动的。

由于风险管理规划阶段己对一些风险有了准备,所以当风险事件发生时马上执行应急计划,这是主动接受:被动接受风险是指在风险事件造成的损失数额不大,不影响项目大局时,将损失列为项目的一种费用,而费用增加,项目的收益自然要受到影响。可见,自留风险是最省事的风险规避方法,在许多情况下也是最省钱的。

⑦后备措施

当项目实际进展与计划不同,可以通过费用预算,进度安排和技术准备三种常用措施来推行事先制定的后备措施,降低风险。

费用预算,一般分为实施应急费和经济应急费两类;实施应急费用于补偿补偿估价和实施过程中的不确定性,又可分为估价质量应急费和调整应急费;应急费用用于对付总体物价变动的不确定性。

进度安排,项目进度方面的不确定性可能影响项目的如期完工,如以延迟时间的方式来解决这一不确定性会增大成本,影响下一期工程的安排,因而,制定出一个紧凑的计划,同时又体现出时间推进的灵活性,是常用的一种进度安排措施。例如,在项目进程线路图的关键节点上安排时间差或浮动时间。

技术后备措施,是一段预先准备好了的时间或预备资金,只有当不大可能发生的事件发生,需要采取补救行动时,才动用技术后备措施。分两种情况:技术应急费和技术后备时间。

星火论文网是业内有序经营时间较长的综合性论文网站之一,因为专注,所以专业。论文写作辅导的老师全部是由武大、浙大、华中科大、中科大、西南交大、复旦等高校名牌院校的硕士及博士生,目前已为上千位客户解决了毕业论文写作的困扰、职称论文发表的难题。自成立以来,客户一直放在我们的首要位置,客户满意是星火论文网的终极目标,在络绎不绝的好评声成就了星火论文的品牌。历经12载,打造了一个硕士论文、本科论文及职称论文发表的平台网站。拥有海量的高质量的原创论文,可以提供经济、管理、法律、医学、会计、体育、历史、教育教学、建筑等专业的毕业论文范文参考及硕士论文写作等服务。服务范围:论文发表、论文写作及外文翻译等等!
27926090 13943037437